洛阳城区住宅均价已达8504元㎡!买房该选择哪个区?

  涧西区(8594元/㎡)、瀍河区(8422元/㎡)、高新区(8290元/㎡)、老城区(8272元/㎡)、西工区(7618元/㎡)、伊滨区(7446元/㎡)

  2018年市场整体的供求关系与数据变化,基本上延续了上一年的走向,供应面积、成交面积、成交套数3项指标均再创新低。

  数据显示,2018年洛阳市商品房供应面积为281.82万平方米,环比下降4.85%,成交面积263.62万平方米,环比下降25.74%;成交金额211.08亿元,环比下降4.42%。唯有供应套数1项指标有所回升,为26160套,环比增加7.9%。

  洛阳楼市的供求关系略有缓和,比起16年、17年整体供不应求的紧张局面,18年洛阳商品房整体供求比回到了平衡点,供求比为1.069。

  商品房成交均价连续三年保持上涨,均价达到8006元/㎡,突破八千大关,环比增长28.69%。近三成的涨幅,创下了近三年的新纪录(16年为9.66%,17年为14.13%)。

  市民们最为关注的住宅均价为7880元/㎡,环比增长30.42%,连续三年保持增长态势。

  住宅成交金额排名前100的项目中,62个项目的的备案均价超过7000元/㎡,36个项目均价超过8000元/㎡,22个项目均价超过9000元/㎡,15个项目均价超过10000元/㎡(含别墅、洋房项目)。商品住宅价格排名前五的纯高层项目分别是天鸿君邑(10465元/㎡)、正大国际广场(10415元/㎡)、建业龙城(10304元/㎡)、保利大都会(10275元/㎡)、繁华城(9818元/㎡),洛龙区占了3个。

  洛阳商品住宅市场仍然是供不应求的局面。2018年供应略有回暖,共有227.49万平方米、20167套商品住宅入市,环比增加1.46%、11.51%。成交方面下滑幅度较大,成交面积230.09万平方米,环比下降29.79%;成交金额181.33亿元,环比下降9.44%;全年供求比为0.98,比17年有所回升。

  办公市场的供求关系首次扭转,由供大于求转变为供不应求。一方面,供应大为缩减,供应面积约7.39万平方米,下降77.12%,供应套数为351套,减少87.79%;另一方面,成交量价齐升,成交面积为13.14万平方米,增加2.65%,成交均价为8237元/㎡,上涨30.6%;供求比由17年的2.52大幅下降至0.56,写字楼类产品今年去化效果显著。

  相比之下,商业地产的日子就没那么好过了。延续了前四年的行情,依旧是供应过剩而需求不足,供求比由2.65扩大至3.01。供应面积、供应套数、成交面积、成交套数、成交金额5个中央指标均有下滑,唯有成交均价在整个楼市的带动下略有上浮,价格为12351元/㎡,上涨8.5%。

  从区域各成交数据上看,洛龙区无疑是最耀眼的一颗星。一个区勇夺商品房、商业、办公三大销售榜单桂冠(各区域榜单均以成交面积的排名为准),在商品住宅销售榜也收获了第二名的好位次。

  总数据上,洛龙区凭借正大国际广场、开元壹号、建业桂园等多个优质项目的共同发力一骑绝尘,全年成交63.18万平方米,成交金额64.35亿元,成交均价为10185元/㎡。

  老城区紧随其后,虽无周边的顶级配套加持,但胜在性价比高。香榭里兰溪、建业住总定鼎府、北辰御花园等项目以价换量,助力该区成交量一路走高,勇夺亚军位置。老城区全年成交58.79万平方米,成交金额41.4亿元,成交均价7042元/㎡。

  涧西区近两年商品房供应严重不足,几乎开盘便清盘,今年如大家所预期,再度登上前三甲。区域内主力项目万众e家与美景嘉园,成交套数远高于供应套数,可见大家去涧西抢房的似火热情。涧西区全年成交38.04万平方米,成交金额29.87亿元,成交均价7852元/㎡。

  区域商品住宅排行榜上,老城区上演了一出黑马逆袭的好戏。不仅甩开瀍河、高新、西工等实力相近的选手,更是接连战胜夺冠热门——洛龙区与涧西区,一举拿下区域销售头名。2018年,老城区商品住宅的供应面积为43.37万平米,供应套数3770套,成交面积57.73万平米,成交套数5024套,分别领先第二名50.38%、70.67%、18.62%、51.87%。

  同时,老城区商品住宅的成交均价仅为6995元/㎡,比第二名洛龙区低了31.95%。如此经济实惠的价位,想必俘获了不少刚需买房族的芳心。

  洛阳各区域商业地产数据中,洛龙区、西工区、老城区分列前三甲,各区域供求关系均表现为供大于求。办公地产数据中,洛龙区、涧西区、西工区包揽前三名,供求状况表现为供不应求。

  相比于2017年,2018年洛阳商品住宅供不应求的局面有所缓和,供求比由0.68上升至0.98,但整体供应不足仍是不争的事实。下沉到各个城区来看,区域之间的供求差异分化明显。

  七大主城区中,四个区(洛龙、老城、西工、伊滨)供不应求,三个区(高新、瀍河、涧西)供大于求。考虑到高新区多洋房别墅,瀍河区存货多的住宅盘改走高端路线,涧西区公寓基数大,这几个区购房者的直观感受更多也是无房可挑。

  从2018下半年的开盘数据来看,各个城区的住宅供应集中度非常高,基本上都是1-3个楼盘项目顶起了区域供应量的大半个天。

  单次开盘出货量最大的要数建业科技城(涧西区),一口气推出了9栋楼1104套高层。市场反馈十分理想,开盘当日去化率达到80%。全年房源供应最多的项目为建业住总定鼎府(老城区),全年开盘3次,近2000套房源,平均去化率约70%。

  以单次出货300套为界,供应体量较大的还有建业贰号城邦、建业尊府、君河湾、恒大绿洲、绿都洛阳府、天鸿君邑、汉德九洲城等项目。

  2018年住宅供应市场一个值得关注的点,就是 “建业现象”。建业集团2018年在洛阳市区同时销售六个项目,有建业桂园、建业尊府、建业贰号城邦、建业科技城、建业华阳峰渡、建业住总定鼎府,合计贡献供应面积约48万㎡,4600多套房源,占据整个住宅市场20%的供给份额。

  结合近六个月(2018年8月-2019年1月)的最新数据分析,各区域的排位发生了不小变化。高新、伊滨两大新城区后劲不足,供销乏力,反倒是老城、瀍河这样的“老前辈”厚积薄发,在冬末春初打了个漂亮的翻身仗。

  老城区凭借建业住总定鼎府、香榭里兰溪两大“带货王”的出色表现,夺得成交面积与销售面积的双料冠军。瀍河区则拿到成交面积亚军、销售面积季军。区域内的君河湾、恒大绿洲、建业贰号城邦,都立下了汗马功劳。

  供求之外,大家最关心的应该就是房价了。区域成交均价最高的是洛龙区(10889元/㎡),然后依次是涧西区(8594元/㎡)、瀍河区(8422元/㎡)、高新区(8290元/㎡)、老城区(8272元/㎡)、西工区(7618元/㎡)、伊滨区(7446元/㎡)。

  城区价位较高的高层产品均价在9000-11000元/㎡;多分布在洛龙、涧西,代表项目有天鸿君邑、开元壹号、建业龙城、保利大都会、天泽璟园、九洲城等。其他高层项目均价集中于7500-8500元/㎡,代表项目为建业科技城、建业贰号城邦、建业住总定鼎府、香榭里兰溪等。

  俗话说的好,不以结婚为目的的恋爱都是耍流氓。这句话同样适合买房人:不以买房为目的的市场考察都是假把式。

  市场分析的干货大家吸收得差不多了,下面进入本文含金量最高的部分——买房指导。

  在洛阳买房的,最关心的问题无非这几个:房子买不买得起?买不买得到?所在区域的前途咋样?配套舒适否?小编会一一解答。

  先说价格。全市商品住宅均价已破8000,冲到了8500。可以说8500元以下的房子,能抢到都不容易。收入不高的工薪阶层建议重点关注老城区、伊滨区,两个区尚有均价8000元出头的住宅盘,比如建业住总定鼎府、香榭里兰溪、绿都洛阳府、翡翠庄园,以及涧西区的建业科技城。特别是老城区,房源充足,房价实惠,周边配套较成熟,购房性价比高。

  再说购买的难易度。如果想增加中签几率,同时在楼层、楼栋等方面拥有较大的选择自由度,建议选择尚有大量房源未推的大中体量项目,西工、老城、涧西分布较多,比如保利大都会、建业住总定鼎府、建业尊府、建业科技城等。

  今年有入市计划的纯新盘也是尚佳选项,比如中梁壹号院、蓝城·蘭园、建业龙城东望、凯瑞国宝·红瞰。如果没有紧迫的入住时间要求,也可关注近3-5个月被品牌房企拿下、处于规划阶段的住宅地块,比如建业瀍河区临河地块、碧桂园老城区道北地块、金科洛龙区地块、云星伊滨区地块、蓝光洛龙区地块等。

  最后聊一下发展潜力与配套的问题。在洛阳,区域的发展速度多与城市规划紧密相连,回望15年,洛南新区便是鲜活的案例。按此逻辑推理,未来20年洛阳区域最有发展活力和后劲的地方,无疑是自贸区核心所在的高新区与定位于“明日新城”的伊滨区。两区域内生活工作的种种配套,自然也会依照区域能级优化配置。适合购房者买后长期持有,无论居住还是积累换房资本,都是不错的选择。

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